Der Oberste Gerichtshof hat in seiner jüngst ergangenen Klauselentscheidung 2Ob26/23t die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel für unzulässig erklärt, wenn diese nicht den Anforderungen des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG entspricht. Voraussetzung ist demnach, dass der Abschluss des Mietvertrages für den Mieter ein Geschäft ist, welches er nicht für sein Unternehmen (also privat) abschließt und auf der Seite des Vermieters Unternehmereigenschaft besteht.

Voraussetzungen

Unternehmer ist ein Vermieter dann, wenn er eine gewisse Struktur zur Vermietung seiner Wohnungen aufgebaut hat und nutzt. Als Richtschnur gilt ein Vermieter im Rahmen der höchstgerichtlichen Judikatur als Unternehmer, wenn er mehr als 5 Objekte (Wohnungen oder Geschäftslokale) vermietet.

Sind diese Grundvoraussetzungen erfüllt und erfüllt die Wertsicherungsklausel nicht die Anforderungen des Konsumentenschutzgesetzes, so kann sich der Mieter auf die Ungültigkeit der Klausel berufen. Konkret ist etwa nach der jüngsten Entscheidung der Anlassfall, dass die Wertsicherungsklausel uA keinen Hinweis darauf enthielt, dass eine Entgelterhöhung nach dieser Klausel erst nach zwei Monaten ab Vertragsabschluss eintreten kann. 

Rechtsfolgen

Nach den meisten Standard-Wertsicherungsklauseln, die in den letzten Jahrzehnten in Österreich vor allem in Vertragsformblättern von Vermietern verwendet wurden, dürften recht viele dieser Klauseln betroffen sein.

Wenn auch noch keine Entscheidung für individuelle Verträge gefallen ist, dürften die Rechtsfolgen äußerst unangenehm für Vermieter sein.

Da die Klausel zur Gänze entfällt, können betroffene Mieter vom Vermieter die Vorschreibung der ursprünglich im Mietvertrag vereinbarten Miete verlangen. Überdies können die zu viel bezahlten Beträge in Folge ungerechtfertigter Bereicherung vom Vermieter für die letzten drei Jahre geltend gemacht werden.